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    购房人验收房屋注意事项_建筑/土木_工程科技_专业资料

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    购房人验收房屋注意事项_建筑/土木_工程科技_专业资料。从购房到房屋验收的注意事项


    一、注意及时接收入住通知书 1. 这是收房的第一步,要注意期限。一般,开发商约定的 交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。 2. 接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。 若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否 前往收房,按通知上约定的时间前往收房。 特别提示: 1. 要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。 2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同 上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。 3. 有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、 律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书 面形式确认。 2 4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手 续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买 家使用, 买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责 任及税费。 二、确定房屋是否达到交付条件 1. 《竣工验收备案表》 ──最重要 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目 前收房环节中最应该注意的文件。 该表是建设部为规范工程竣工 验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施 工单位四方合验后,在工程竣工15 天内到建设行政主管部门竣 工备案。 《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后, 发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地 产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须 报有关主管部门备案, 缺少任何一项的话, 这个楼盘就是 “黑楼” , 是不能入住的,购房者有权拒绝收房。 2. 《住宅质量保证书》 3 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范 围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等 的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意 保修期限。 3. 《住宅使用说明书》 《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体 技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出 注意事项。 4. 《建设工程质量认定证书》 5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 6. 实测面积登记表 特别提示: 1. 只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。所 以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后, 4 才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对 这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。 2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能 只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项 有没有都备案。它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没 有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。 3. 对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要 看验收这些文件取得的合法性。 4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可 按购房合同第十一条, 要求开发商签收 “关于出卖人拒绝出示 《住 宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备 案 表》的责任确认函”。 5. 提醒您:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线 分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。 6. 如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收 房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。 5 三、房屋检验 收房过程中必须要掌握一个原则:“先验后收”。即购房者一 定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签 署收房文件。 “先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据 的。房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约 定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交 房。而在房屋交付以前,业主有权先验收房屋: 1. 检测房屋面积: 要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理 局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面 积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;若 实测面积误差超出3%,可以中止收房。 2. 检验房屋质量: 购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以 下几方面入手: 6 (一) 房屋本身的质量 (二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合 合同约定。 (三)装修质量 特别提示: 1. 一定要掌握“先验后收”的原则。 2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者 可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后 中止办理手续。 3. 购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。 4. 若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求 开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担 违约责任。 7 5. 只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合 同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约, 如果开发商拒不交房, 应承担逾期交房的责任。 开发商无权以 “未 缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。 6. 不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装 修标准按样板间标准在合同中明确下来。四、新房验收的最终结 果 1. 房屋检验没有问题的:按实际验收情况填写《验房交接 表》等相关文件。在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡 是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、 “无法认定” 等字样。 若发现问题, 则如实记录下来, 并要求发展商限期处理。 2. 如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房 交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应 另以书面形式将意见送交发展商。 3. 发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应 协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过 30 天)。 4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属 于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、 盖章。 特别提示:1. 验房后要坚持的原则:只要发现问题,不管大小, 都要 在相关文件或表格中记录下来, 而不管开发商陪同的收房人员如 何花言巧语; 如果楼盘根本就没准备验收登记表, 则应自备纸笔, 一一记录。 2. 物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授 权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。 3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处 理方案。 4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得 证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符 合合同的约定或法定条件。 注意事项 以下问题,购房者在买房、收房过程中会经常遇到,特别经 常遇到此类的咨询问题,把关键注意事项列出,提醒消费者予以 重视,以维护自己的权益。 一、买房相关税费 (一)商品房买卖应缴以下税费: 1、契税 2、房屋买卖交易手续费 3、买卖合同印花税 4、公共维修基金 5、房屋所有权登记费 9 6、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费 (二)税费问题 特别提示:依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳 公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。 1. 契税 契税是业主取得产权证时向国家交的税。 缴纳时间:契税只能在过户时交纳 特别提示:除税务机关,任何单位无权代收。 实施:业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办 理产权证之前自己到税务局直接办理。 2. 公共维修基金 此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设 施设备保修期满后的大修、更新、改造。 税率:房屋成交价 的2%。 特别提示:任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基 金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商,您 很可能无法要回。 3、面积测绘费 面积测绘费收取__________原则为“谁委托,谁付费”,购房合同 已规 定开发商向购房人提供面积测量数据的义务, 故此费用应由开发 商交纳。 10 4、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提示:普通小区交一年以下物业费并不违规。 物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办 法应在经营场所或收费地点公布。 5. 产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主 收取该笔费用。 二、面积问题 面积问题是消费者最为关心的内容之一,购房人买房时尤其 是买期房时, 一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这 样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。 (一) 存在的问题: 1. 商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个焦点 问题。 消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房 人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定, 以维护自 己的权益。 2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利 益,还不易被发现。 正确测算房屋面积,是专业人员的工作,一般购房者根本无 法完成。 其次, 面积测量的人工操作特点, 正常误差都难以避免, 一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、 两米面积轻而易 举。再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息 不对称, 开发商很容易偷梁换柱, 把非公摊的面积加入公摊之中。 (二)如何解决面积误差? 面积误差:根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测 房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面 积不符的, 按照合同约定处理。 合同没有约定或者约定不明确的, 按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3 %),按照合同约定的价格据实结算房款;(二)面积误差比绝 对 值超出3%,购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之 日起30 日内退还已交房款,并支付已付房款利息。如购房人同 意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差 比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格 补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权 归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内 (含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差 绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 特别提示: 1. 想测出您买的商品房的真实面积,首先购房者索要出建 筑的竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。 2. 签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登 记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式 12 的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。 (三)关于分摊面积 公用建筑面积分摊原则: 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建 筑面积为本幢内的公用建筑面积, 与本幢不相连的公用建筑面积 不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品 房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房 分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品 房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积 的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 分摊的公用建筑面积由以下两部分组成: 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅 和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的 公共用房和管理用房建筑面积; 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山 墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出 租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工 程的地下室也不计入公用建筑面积。 不应入的公用建筑空间: 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作 13 为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 2、售房单位自营、自用的房屋。 3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 4、对于半地下室,不论采光井的结构如何,都不计入建筑 面积。 特别提示: 1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。 2. 售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提 交预售商品房的面积测量报告。 预售商品房设计方案变更涉及预 售房屋面积的,应重新提交面积测量报告。 售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补 充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用 建筑部位。 3. 其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的, 应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 三、审查销售广告 (一)出现问题 “我们的小区绿化率达到……,我们小区配有小学、幼儿园、 会所……” 购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑,但到实际收房时才 发现与现实相去甚远,现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一 些开发商惯用的一手;另外,装修标准不符合合同的约定或开发 决办法 1. 要注意平时的证据收集。 如买房时的楼书、广告一定保存好,有条件购房时拍下售楼 处沙盘,收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解 释,此类的广告可以作为要约,在法庭上作为证据出示,要求开 发商兑现承诺。 2. 要随时主张自己的权利。 一旦发现小区有规划被变更的迹象,购房者一定要尽快跟相 关部门和开发商交涉,以免形成事实,出现“赢了官司却无法执 行”的局面。 四、法定退房条件: 在房屋验收过程中,业主如果发现购买的商品房存在质量问 题,是不是都可以退房呢?退房的法定条件,综合起来包括以下 几种: 1. 购房合同无效: 实践中,造成购房合同无效的常见情形有:①开发商无权处 分该房产;②开发商存在欺诈情形。 2. 套型误差导致退房: 按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或 者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式 15 的,购房人可以退房。 3. 面积误差导致退房: 房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不 含3%)的。 4. 变更规划、设计导致退房: 开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定 的配套环境的;开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。 5. 质量不合格导致退房: 房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量 检测机构核验确实的,买受人有权退房。 特别提示: 1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,未取得“三 书一证一表”的楼房,买家可以不收楼。 2. 出现上述法定退房条件时,购房人在以上情况之一出现 时选择退房,相关违约赔偿责任由发展商承担,如果开发商不同 意退房,购房人可向有管辖权的人民法院起诉。 3. 如果不具备上述条件,但是房屋确实出现了质量问题, 购房人有权要求开发商进行维修,因此造成损失的由开_______发商 赔 偿。 五、特别建议: 可以考虑集体收房。买房过程中,常常会涉及到很多专业问 题,只靠消费者个人的力量有时很难解决问题,在此,特别建议 您可以考虑集体收房,人多力量大,结合专家的力量解决遇到的 所有难题!

    文档贡献者

    greensoho

    贡献于2011-06-22

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